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福建省政府


福建省人民政府批转省建委《福建省房屋抵押管理暂行规定》的通知
福建省政府



省政府同意省建委《福建省房屋抵押管理暂行规定》，现予转发，请认真贯彻执行。

福建省房屋抵押管理暂行规定
第一条 为适应福建省经济发展的需要，加强房屋抵押活动的管理，切实保障房屋抵押当事人的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，制定本暂行规定。
第二条 本规定所称房屋抵押，系指债务人或第三人（以下简称抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋（或核定作为企业固定资产的公有房屋）同债权人（以下简称抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋所有权不变。
第三条 本规定适用于合法设立的企业法人之间、公民之间和企业法人与公民之间就其在本省境内自有房屋（或核定作为企业固定资产的公有房屋）进行的房屋抵押活动。
第四条 房屋产权抵押包括其相应的附属设施。
第五条 房屋抵押必须遵循自愿、互利、公平、合理、合法的原则。
第六条 房屋抵押担保债务的范围为主债务本身和因主债务而产生的孳息，以及不按时清偿债务给债权人造成的损失。
第七条 抵押人就已出租的房屋设定抵押权时，原租赁关系继续有效。
第八条 同一处房屋设定若干抵押权者，其抵押价额之和不得超过该房屋的总价值。清偿次序按批准先后确定；同时批准的，按各方债权额比例清偿。
第九条 若干抵押房屋设定同一抵押权，该抵押权为不可分的担保物权。
第十条 下列房屋不得设定抵押权：
（一）应履行法定产权登记手续而未登记领取房屋所有权证的房屋；
（二）所有权有争议或权属依据不充分的房屋；
（三）被依法查封、扣押或采取其它诉讼保全措施的房屋；
（四）房屋所有权证被注销或吊销的房屋；
（五）已列为国家建设征用的房屋；
（六）出典的房屋；
（七）房地产债务未清算或其它依法限制权属转移的房屋；
（八）宅基地使用权不明确的房屋；
（九）批准机关认为不能抵押的房屋。
第十一条 已列入城市近期改造的房屋，其抵押期限应取得城市规划管理部门批准。
第十二条 抵押人与他人共有的房屋设定抵押权时，须征得共有人的书面同意。房屋抵押涉及到土地使用权抵押时，双方当事人应向县级以上土地管理部门申请土地抵押登记；抵押撤销时，双方当事人还应到土地管理部门办理核销手续。
第十三条 全民所有制企业作为国有资产的房屋设定抵押权时，须经企业主管部门审查，并报经同级国有资产管理部门批准；集体所有制企业作为固定资产的房屋设定抵押权时，须经企业主管部门批准。
第十四条 中外合资、合作经营企业的房屋设定抵押权时，须经企业董事会或企业管理机构书面同意。
第十五条 国家行政、事业单位的房屋原则上不做抵押。如特殊原因需抵押房屋的，应经房屋所属管理部门同意并报同级人民政府批准。
第十六条 中外合作经营企业的房屋，其抵押期限，不得于合作经营期限届满前三年内设定抵押权。
第十七条 外国公民、无国籍人、外商独资企业、合资企业及外国其它组织在我省境内购建的房屋，如需在国外进行抵押时，应先经房屋所在地县以上房产管理机关审查批准，方能抵押。
第十八条 房屋所在地的房产管理机关为房屋抵押的批准机关。房屋抵押双方应到当地批准机关办理登记、评估和监证手续，并应以书面形式签订抵押合同。
第十九条 抵押当事人办理抵押手续时，应向当地房产管理机关提交下列证件：

（一）申请书；
（二）抵押当事人双方身份证明或法人资格证明；
（三）抵押房屋的所有权证件。
涉及到土地使用权作价抵押的房屋，还应提供有法律效力的土地使用权属证明和土地管理部门签发的准予土地使用权抵押的证明。
第二十条 抵押房屋的估价标准，由省房管部门会同物价管理部门具体制定。房屋抵押人和抵押权人可根据作价原则协商后，报房管机关认定，或委托房管部门评估。
第二十一条 一处房屋抵押总价额达一百万元以上者（含一百万元），须报地、市房产管理机关审批，并报省建设委员会备案。
第二十二条 抵押合同应写明下列内容：
（一）抵押人、抵押权人姓名（名称）、住址；
（二）抵押房屋的座落、结构、层次、面积、四至界线、价值；
（三）抵押期限；
（四）担保债务范围、用途、交付方式与期限；
（五）担保债务标的物清偿方式；
（六）抵押房屋灭失或毁损时的补救方法；
（七）违约责任与补救方法；
（八）解决争议的途径；
（九）签订日期、地点；
（十）当事人认为必要的其它事项。
第二十三条 下列房屋抵押合同无效：
（一）违反国家法律和社会公共利益的；
（二）未经其他共有人同意而设定的；
（三）未经抵押批准的；
（四）违反第十条规定的。
第二十四条 抵押人将设定抵押的房屋出租、更换租户、翻建、改建、扩建等，必须取得抵押权人的书面同意。
第二十五条 抵押权人在房屋抵押合同期间，只有按期取息而无使用房屋的权利。
第二十六条 抵押房屋依约需保险的，应由抵押人向中国境内登记注册的保险公司投保；当抵押房屋因保险事由毁损或灭失时，抵押权人为该保险赔偿金的优先受偿人。
第二十七条 抵押人在抵押合同有效期宣告解散或破产的，抵押房屋不列入清算资财范围，但抵押房屋所担保的债务得以清偿后的余款除外。
第二十八条 抵押人死亡，抵押房屋的继承人或受遗赠人应自接产之日起三十日内持有效证件与抵押权人到原批准机关办理有关变更手续。
抵押人死亡而无继承人或遗赠人承担债务时，抵押权人应向原批准机关申请处分抵押房屋。
第二十九条 抵押人在抵押合同期内已清偿债务的，其抵押关系即行终结。抵押双方当事人应在终结之日起十日内到原批准机关办理注销手续。
第三十条 抵押人抵押合同期满未依约偿还债务的，抵押权人有权选择以下两种方式处分抵押房屋：
（一）委托当地房地产交易所公开拍卖；
（二）与抵押人协商，用拍卖以外的方法处分抵押房屋。
第三十一条 房屋拍卖依照下列程序：
（一）抵押权人向原抵押批准机关提交书面申请，由批准机关会同土地管理部门审核同意后，发给拍卖证明书；
（二）抵押权人向当地房地产交易所提交拍卖证明书，并委托其进行房屋拍卖；

（三）房地产交易所清查、核实抵押房屋并核定底价；
（四）由房地产交易所发布拍卖公告、日期、地点、底价等有关事项；
（五）拍卖成交后，房屋受让人持房地产交易所出具的房屋所有权转移证明，并按规定补交土地增值费（或税）后，由房产发证机关与土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。
第三十二条 在拍卖成交前，如第三人对拍卖房屋的所有权提起诉讼或仲裁拍卖程序即行中止。
第三十三条 抵押房屋拍卖所得价金，依下列顺序进行分配：
（一）支付拍卖费用；
（二）缴纳与该抵押房屋有关的法定税费；
（三）偿还抵押人所担保债务标的物之孳息；
（四）偿还抵押人所担保标的物；
（五）如有余款，返还给抵押人；
（六）如不足偿还，抵押权人有权保留继续追索余款权。
第三十四条 抵押人在抵押期满前破产，抵押权人与其他债权人具有同样要求清偿剩余财产的权利。
第三十五条 抵押房屋的登记、评估、监证和拍卖的费用收取标准，由省建委会同物委统一制定。
第三十六条 违反本规定的，根据具体情节参照有关规定处以罚款，并责成补办审批手续。造成严重后果的，还要追究当事人及领导的经济、行政直至法律责任。
第三十七条 本规定由福建省建设委员会负责解释。
第三十八条 本规定自一九九○年四月一日起施行。
第三十九条 本规定施行之前已签订或在履行的房屋抵押合同，双方当事人应于本规定施行之日起三十日内到当地房产管理机关补办审批手续。



1990年2月10日
广东省中共江门市委办公室、江门市人民政府办公室


中共江门市委办公室、江门市人民政府办公室转发市劳动和社会保障局《关于江门市企业退休人员实行社区管理的意见》的通知



江办发［2004］15号

　

各市、区党委和人民政府，市直副处以上单位：　


　　市劳动和社会保障局《关于江门市企业退休人员实行社区管理的意见》已经市委、市政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中共江门市委办公室　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　江门市人民政府办公室　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年7月17日





关于江门市企业退休人员实行社区管理的意见

(2004年7月1日)　

　

　　为加快建立和完善独立于企、事业单位之外的社会保障体系，推进企业退休人员社会化管理服务工作，减轻企业社会事务负担，保障退休人员的基本权益，维护社会稳定。根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发劳动和社会保障部等部门〈关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见〉的通知》（中办发［2003］16号）和《中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅转发〈省劳动和社会保障厅关于积极推进我省企业退休人员社会化管理服务工作的意见〉的通知》（粤办发［2003］23号）的要求，结合我市实际，提出我市企业退休人员实行社区管理的意见。



　　一、企业退休人员实行社区管理的目标和任务　　



　　企业退休人员实行社区管理，是将职工在办理退休手续后，其管理服务工作与原单位相分离，养老金实行社会化发放，人员纳入社区管理。我市辖区内按规定已参加企业社会养老保险统筹的退休人员以户口所在地和常年居住地为基础，实行属地化管理。具体是依托街道（镇）社区劳动保障工作机构，将企业退休人员的日常事务管理，按照就近方便的原则，从单位管理转入户口所在地的社区实行社区管理。　



　　国家、省、市对离休人员、市管干部已有规定的，从其规定。

　

　　在实现我市企业退休人员实行社会化管理服务的基础上，从2004年起全面启动我市企业退休人员实行社区管理工作，争取2004年底前全面完成企业退休人员进入社区管理的目标任务。



　　二、企业退休人员社区管理的组织机构和职责　　



　　按照中办发［2003］16号通知和粤发［2002］15号通知的要求，各市、区建立的街道（镇）基层劳动保障工作机构具体承担其辖区内的企业退休人员社区管理服务工作。　



　　街道（镇）社区劳动保障工作机构进行退休人员社区管理服务的主要内容：

　

　　（一）宣传贯彻党和政府有关社会保障工作的方针、政策。

　

　　（二）配合社会保险经办机构做好养老金社会化发放的相关工作，如退休人员养老金帐户的变更，协助办理相关手续等。

　

　　（三）建立健全退休人员基本生活信息库，做好退休人员的人事档案管理，及时、准确地向有关部门报告退休人员的生存、死亡等变化情况，办理每年一次领取养老金资格年审工作，并综合年审资料报送给市社会保险经办机构。

　

　　（四）开展社会保险待遇业务内容的查询服务，解释相关政策。

　

　　（五）协助代办退休人员社会医疗保险的有关手续，退休人员死亡，其遗属丧葬费、抚恤费等。

　


　　（六）协助相关部门建立健全党的组织，组织退休人员中的党员过好党组织生活，在退休人员中开展政治学习，加强思想政治工作。

　

　　（七）协调帮助社会服务机构提供医疗卫生服务，方便退休人员就近就医，做好保健工作。

　

　　（八）组织退休人员开展文化体育活动；做好孤寡、残疾、伤病等退休人员的探访慰问，帮扶服务。

　

　　各市、区政府统筹解决退休人员活动场所，在新城区开发中，把社区退休人员管理服务活动场所建设纳入配套设施统一规划；旧城改造，利用空置的旧场地建设社区退休人员服务场所；同时，充分利用街道（镇）、社区和单位现有的退休人员的活动场所。街道（镇）要积极创造条件自筹资金和发动社会捐赠等法，充分利用社会资源，建设适合老年人活动的文化体育设施。

　

　　各市、区劳动保障部门按行政区域划分，各自负责企业退休人员社区管理工作的组织指导、统筹规划、相关办法和措施的制定；制定统一的《移交社区管理退休人员花名册》、《退休人员情况登记表》、《联系卡》、《退休人员社区管理服务协议书》;组织实施企业退休人员移交社区管理服务衔接、业务协调和监督检查等工作。

　

　　江门市区承担区域内的企业退休人员社区管理的街道（镇）社区劳动保障工作机构人员的配置和办公经费以及退管资金，按江门市人民政府办公室《江门市建立市区街道（镇）社区劳动保障工作机构的实施方案》（江府办［2003］112号）有关规定执行。各市社区劳动保障工作机构人员配置和办公经费，由各市参照江府办［2003］112号文件，结合各自实际情况制定具体办法。



　　三、社区管理的企业退休人员的基本权利和义务　　



　　（一）社区管理的企业退休人员的基本权利：

　

　　1、依法享受社会养老保险待遇，依时足额领取养老金。

　

　　2、按医疗保险政策规定享受医疗保险待遇。

　

　　3、享有社区老年教育、体育文化、娱乐活动的权利。

　

　　4、享有社会为老人提供的社会福利、社会优待服务的权利。

　

　　5、有参与社会精神文明、物质文明建设，发挥个人专长的权利。

　

　　6、有向社区管理机构反映意见和建议，提出批评或申诉的权利。

　

　　（二）社区管理的企业退休人员应履行的义务：

　

　　1、自觉遵守国家的法律、法规和社区管理的有关规定。

　

　　2、主动协助街道（镇）社区劳动保障工作机构，开展退休人员社区管理服务工作。

　

　　3、按照街道（镇）社区劳动保障工作机构规定的时间报到；移居市外、境外的退休人员，须在每年上半年向街道（镇）社区劳动保障工作机构提供有效的生存证明。

　

　　4、具体指定本人亲属或代理人，在本人辞世后由其及时向街道（镇）社区劳动保障工作机构报告。

　

　　四、规范管理程序，做好企业退休人员社区管理服务工作　　



　　（一）参加了企业社会养老保险，符合下列条件的人员，可移交街道（镇）社区劳动保障工作机构实行社区管理：

　

　　1、已办理退休手续，并享受按月领取养老金待遇的退休人员（下同）。

　

　　2、易地安置回我市常年居住的退休人员。

　

　　3、在我市的中央、省属企业的退休人员（常年居住且户口在我市的）

　

　　（二）企业退休人员移交社区管理的程序：

　

　　1、由企业（或投资主体）或企业主管部门向退休人员户口所在地隶属管理的劳动和社会保障局提出申请，即：如退休人员户口所在地属江门市蓬江区，则由企业向蓬江区劳动和社会保障局提出申请。经隶属管理的劳动和社会保障局核准后，到退休人员户口所在地的街道（镇）社区劳动保障工作机构办理移交手续。企业同时要做好以下移交前的准备工作：

　

　　（1）企业应做好退休人员的思想教育工作，保持退休人员的稳定。

　

　　（2）企业移交退休人员实行社区管理，原单位发放的生活福利补贴是否保留，由原单位根据实际情况，在办理移交前与退休人员约定。

　

　　（3）退休人员的一次性（累计20年）医疗保险费必须在移交前缴清。

　

　　2、企业核准移交退休人员的人数，按退休人员户口所在地分别列表造册填写《移交社区管理退休人员花名册》、《退休人员个人情况登记表》、建立《联系卡》。

　

　　3、企业移交退休人员时，其人事档案随同转到其户口所在区，由街道（镇）社区劳动保障工作机构负责接收管理。退休人员中党员的组织关系转由街道党组织管理。

　

　　4、街道（镇）社区劳动保障工作机构办理企业退休人员移交手续，要与企业签订《退休人员社区管理服务协议书》。

　

　　企业退休人员实行社区管理后，凡新办退休的人员均实行社区管理，并按上述程序办理移交。

　

　　（三）企业移交无配偶、无子女的孤寡，或鉴定为1-4级精神病、丧失生活自理能力的特殊退休人员时，应向退休人员户口所在地隶属管理的劳动和社会保障局和街道（镇）社区劳动保障工作机构报告，并提供相关资料。安置费具体标准由企业与街道（镇）社区劳动保障工作机构商议。

　

　　特殊人员经本人或其监护人同意，可直接移送精神病医院托管治疗，或由社会福利机构设立的养老院托管，具体费用由企业与受托单位商议。

　

　　（四）社会申办退休的人员（含失业人员、个体工商户、自由职业者到龄办理退休的人员，下同），由本人持有关资料（身份证、退休证、户口部等）到户口所在地隶属管理的劳动和社会保障局办理申请登记，填写《退休人员个人情况登记表》，经劳动和社会保障局核准后，到其户口所在地的街道（镇）社区劳动保障工作机构办理移交手续，人事档案随同转移。

　

　　（五）企业移交退休人员实行社区管理后，在一定的时间里仍要协助配合街道（镇）社区劳动保障工作机构开展退休人员社区管理工作，尽可能提供企业原有的退休人员活动设施和场所，为街道（镇）社区劳动保障工作机构组织退休人员开展各种形式的文化体育活动，丰富退休人员的精神文化生活提供方便。

　

　　五、多渠道筹集基金，保证对企业退休人员实行社区管理服务工作的投入　　



　　根据粤办发［2003］23号通知的有关规定，并结合我市实际情况，退休人员移交街道（镇）社区劳动保障工作机构管理，应向街道（镇）社区劳动保障工作机构缴交退休人员活动和管理费（以下简称退管资金）。

　

　　退管资金用于租用场地、聘请工作人员、组织退休人员开展活动、慰问病残退休人员等开支。　



　　退管资金由财政部门设专户管理，专款专用。街道（镇）、社区劳动保障工作机构对退管资金的开支要作预、决算，严格按退管资金管理办法（办法另行制定）执行，并接受审计、财政部门的监督。

　

　　退管资金筹集的具体办法：

　


　　（一）江门市区。

　

　　1、企业退休人员移交街道（镇）社区劳动保障工作机构管理，由企业一次性按每人1500元的标准向街道（镇）社区劳动保障工作机构缴交退管资金。

　

　　2、易地安置回江门市区常年居住的退休人员移交街道（镇）社区劳动保障工作机构管理，需一次性按每人1500元的标准向街道（镇）社区劳动保障工作机构缴交退管资金。

　

　　（二）各市可结合各自实际情况制定企业退休人员实行社区管理服务的具体实施方案。退管资金的筹集标准，可根据粤办发［2003］23号通知精神和各地实际情况酌情调整。


　

　　六、广泛深入宣传社区管理服务工作　　



　　各级要按照中央和省关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的要求，通过多种形式，有针对性地宣传企业退休人员社区管理服务的具体政策措施和操作办法，把解决思想认识问题与解决实际问题结合起来，不断提高管理服务水平，增强思想政治工作的实效，消除企业和退休人员的疑虑，转变退休人员依赖企业的思想观念，增强他们对社区管理的心理承受能力，拉近与社区管理的感情距离，争取社会各界充分理解和支持，为推行企业退休人员社区管理服务工作创造良好的社会舆论氛围。