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河南省洛阳市人民政府办公室


洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知

洛政〔2009〕68号


各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府第16次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。




洛阳市人民政府
二〇〇九年五月五日　　　　



洛阳市业主大会和业主委员会指导规则



第一章 总则



第一条　为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《洛阳市物业管理办法》和建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。

第二条　本市范围内业主大会、业主委员会的成立及活动适用于本规则。

第三条　本规则所称业主是指房屋所有权人。未办理房屋产权登记，但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有权人，依法享有业主的权利，并承担相应义务。

第四条　业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

第五条　各县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法监督和管理。

辖区街道办事处、乡镇人民政府应确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。

第六条　业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第七条　业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事盈利活动。

实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费，每半年向业主公布一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。

第八条　业主大会、业主委员会作出的规定违反法律法规的，物业管理区域所在地的居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知主管部门。物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。



第二章 业主大会



第九条　符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会：

（一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

（二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用期已超过12个月的。

应当召开首次业主大会而不召开的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导召开。

业主人数不满20人的，经全体业主同意可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十条　业主筹备成立首次业主大会的，应当在物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由居民委员会、业主、建设单位（包括公有住房出售单位）代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组由5－9人组成，居民委员会、建设单位（包括公有住房出售单位）代表各1名，业主代表3－7名。筹备组的组长由居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主自荐或者居民委员会推荐产生。

筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十一条　筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主管理规约（草案）》；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法、人数及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主可以在公告后7日内提出异议，筹备组应当在首次业主大会会议召开前予以答复。

第十二条　业主大会履行以下职责：

（一）制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十三条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

第十四条　业主管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

业主管理规约对全体业主具有约束力。

第十五条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开。

第十六条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知相关的居民委员会。

第十七条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

第十八条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

第十九条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第二十条　业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专用部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

第二十一条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

第二十二条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。



第三章 业主委员会



第二十三条　业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第二十四条　业主委员会由业主大会依法选举产生。

第二十五条　业主委员会自业主大会选举产生之日起30日内，应当持下列资料到物业所在地县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主管理规约；

（三）业主大会、业主委员会议事规则；

（四）选举和表决结果统计表；

（五）业委会组成人员基本情况及委员分工情况。

业主委员会应当在备案后7日内公示成员名单及联系方式。

第二十六条　业主委员会持县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的备案证明申请刻制印章，并将印模式样报辖区所在地的县（市、区）房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十七条　业主委员会依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；

（二）组织业主委员会的换届选举；

（三）代表业主大会签订物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）配合辖区街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；

（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）督促不交纳服务费的业主按时交纳；

（八）履行业主大会赋予的职责；

（九）积极宣传物业管理有关法规政策；

（十）完成业主大会交办的其它事项。

第二十八条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定，终止其委员资格：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故连续三次缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病或其他原因丧失工作能力的；

（四）因故意犯罪受到刑事处罚的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委会员成员的。

第二十九条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的，县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。

拒不移交档案资料、印章的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府责令限期移交；逾期仍不移交的由公安部门依照有关规定处理。

第三十条　经业主委员会和20%以上业主提议，需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会作出决议，以书面形式在物业管理区域内公告，公告期为７日。

第三十一条　业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

第三十二条　业主大会、业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当在变更之日起7日内办理变更备案手续。



第四章 附 则



第三十三条　本规则自2009年6月1日起施行，有效期5年。2002年7月5日洛阳市人民政府《关于印发洛阳市住宅区物业管理服务标准等4个物业管理配套文件的通知》（洛政〔2002〕46号）中的《洛阳市业主委员会组建规定》同时废止。







云南省曲靖市人民政府


曲靖市人民政府公告第29号



现公布《曲靖市基本烟（农）田工程管理办法》，自2008年3月29日起施行。


曲靖市人民政府

二○○八年二月二十九日




曲靖市基本烟（农）田工程管理办法



第一章 总 则


第一条 为高标准、高质量地完成曲靖市基本烟（农）田水利设施工程（以下简称烟水工程）建设，切实加强工程管理，确保工程长期发挥效益，依照国家和省的相关法律、法规、政策和《曲靖市基本烟田保护办法》、《曲靖市300万亩基本烟（农）田水利设施建设工程项目管理办法》的规定，特制定本办法。


第二章 组织机构及职责


第二条 市级成立“曲靖市基本烟（农）田建设协调领导小组”，并下设办公室在市烟草公司（以下简称“市烟田办”），负责基本烟田建设规划、项目审核和组织实施工作。

（一）认真贯彻执行国家、省的有关政策精神，按照市委、市政府的部署，在市领导小组的指导下开展工作。

（二）审查批准各县（市）区《烟水配套总体规划》，组织编制《曲靖市烟水配套总体规划》并报市政府批准。

（三）复查批准县级年度实施方案。

（四）指导、监督、检查工程招投标及建设实施情况。

（五）主持县级年度实施项目的验收。

第三条 县级成立相应的机构（简称“县烟田办”）；其职责为：

（一）配合编制《曲靖市烟水配套总体规划》。

（二）组织编制县级年度实施方案，并组织初步审查。

（三）组织工程建设招标。

（四）指导、监督、检查辖区范围内的工程建设，包括工程实施是否按设计图纸进行，工程质量是否达到要求，竣工工程量的核定、工程决算、竣工验收资料的编制等。

（五）主持单项工程完工验收。

（六）编写工程建设简报，记录工程建设大事等。

第四条 烟水工程建设管理机构（建设单位）由乡（镇）负责组建。建设单位是项目建设的责任主体，是项目建设的直接组织者和实施者，对项目建设的工程质量、工程进度、资金管理和生产安全总负责。包括项目的建设规模、投资总额、建设工期、工程质量等，实行项目建设的全过程管理，并对投资各方负责。其主要职责为：

（一）组织施工方案的编制、审核、申报等工作。

（二）协助县烟田办开展招标投标工作。

（三）按照建设程序和批准的建设规模、内容、标准组织工程建设。

（四）负责按照有关验收规程提交必要的资料并参与验收工作。

第五条 市、县两级发改委（局）、烟草专卖局、水务局、财政局、审计局、农业局、国土资源局等部门对整个工程建设进行督促、监督、检查、指导。


第三章 工程规划设计


第六条 烟水工程建设要严格按建设程序进行，并参照水利工程建设程序。烟水工程规划设计工作可简化为以下两个阶段：工程项目规划，实施方案设计。

第七条 《曲靖市烟水配套总体规划》由曲靖市水利电力勘测设计研究院牵头完成，各县烟田办根据划定的基本烟田，在现状调查的基础上，配合提供必要的基础资料和数据，同时完成县级规划。

第八条 《曲靖市烟水配套总体规划》完成后报市政府组织审查，批准后由各县烟田办根据批复意见组织制定各县（市）区年度实施方案。

第九条 实施方案。应当委托具有丙级以上水利水电设计资质的单位编制，由县烟田办初步审查后，报市烟田办复查，批复后即可立项建设。实施方案在每年8月底前报审，9月底前审查完毕，10月底前完成批复。

第十条 项目的规划设计费、项目评审费、技术服务费、工作经费及考核奖惩经费等按当年实施项目总投资的2.5%计算，由市财政纳入年度预算并划拨市水务局管理。市水务局根据各县（市）区实际实施项目情况再划拨到各县（市）区水务局。


第四章 工程施工管理


第十一条 工程建设招标。招标工作由县烟田办组织完成。招标应当按照《曲靖市人民政府办公室转发市水务局、市发改委〈曲靖市基本烟（农）田水利设施建设项目招标管理暂行办法〉的通知》（曲政办发〔2005〕214号）执行。

第十二条 工程项目建设的管理和指导。工程建设要严格按照国家相关技术标准和质量要求组织施工，建设单位要组织好工程建设并管理好烟水配套工程。县烟田办和市烟田办应经常深入工程现场，进行监督、检查和指导。

第十三条 工程项目建设的变更。项目建设要按照批准的实施方案组织实施，不得擅自变更建设地点、规模、标准和主要建设内容，如因特殊原因确需变更必须按原批准程序报市烟田办审批。

第十四条 施工管理。施工管理工作的重点是控制施工质量、施工进度和工程量的核准等。要建立严格的管理制度，责任到人，确保工程质量达标。

第十五条 工程结算。工程结算是工程建设中的重要环节，每个项目的结算应在施工收尾前进行，并于工程完工后10天内完成，以便开展验收工作。

结算中应明确施工单位完成的项目及造价、人民群众投劳折资工程项目及折资金额。

第十六条 资料管理。建设单位在建设过程中应收集整理各种资料，包括各种技术文件、图纸、会议记录等，同时做好档案管理工作，定期发布工程建设简讯。

第十七条 县级配套经费。工程建设管理费由县（市）区财政承担，各县（市）区必须按年度项目总投资的2.5%列入年度财政预算，作为配套建设经费，用于工程项目的规划设计费、工作经费及考核奖惩经费等。


第五章 资金管理


第十八条 基本烟（农）田单项工程可在出具分部工程验收合格签证并完成完工审计决算后，一次性拨付工程款的90％，余下的10%留作工程质保金，待工程运行一年经复查合格后付清。

第十九条 对工程量较大或工期较长的工程，可在施工期间拨付进度款。

第二十条 资金管理按照《曲靖市人民政府办公室关于印发〈曲靖市基本烟（农）田建设资金管理暂行办法〉的通知》（曲政办〔2005〕213号）执行。

第六章 工程验收


第二十一条 工程按如下方式划分：县级年度工程为单位工程；乡镇年度工程为分部工程。工程验收分为：分部工程完工验收、单位工程验收、竣工验收三个阶段。所有验收资料的整编及提交按监理工程师的要求，参照水利水电工程验收规程进行。

第二十二条 验收的主要内容包括：项目建设任务及投资是否按批复要求完成；主要工程建设内容和质量是否符合设计要求，达到相应技术规程规范标准；效益指标是否达到批复要求。

第二十三条 分部工程验收由县烟田办主持。分部工程验收时必须出具各单项工程完工结算报告和有关质量检测合格证书，并按照国家、省烟草专卖局的要求编制县级验收资料。

第二十四条 市烟田办对各县（市）区的工程进行抽查验收合格后，按国家烟草专卖局的要求，编制全市竣工验收资料。


第七章 建后管护


第二十五条 各项工程应根据各自实际，因地制宜，制定烟（农）田工程后续管理办法和制度。管理办法实行分类管理，按不同类型制定，有条件的要大力推行用水户协会的管理方式，同时，可采取租赁、承包等管理方式。建后管理办法的制定，重点是根据工程规模、级别、大小、类型、性质，由相应的乡（镇）、村党政组织和村民小组，在有关部门的指导下，建章立制，民主确定管理主体（或法人）。

管理主体（或法人）一经确定，必须履行赋予的权利和义务，制定完善可行的管理制度，明确管理人员、管理办法、工资待遇、奖惩制度、水费制度、维修制度等。

管理主体应自觉接受用水户协会代表和受益区群众的监督。

第二十六条 管理主体按下列分级确定：

（一）凡国家投入过资金建设的一家一户自用的工程（包括水窖、水池等）产权属农户，所有权、管理权和使用权属农户所有，农户为具体管理主体。

（二）工程受益区全部属于一个自然村（组）的工程，产权属自然村（组），所有权、管理权和使用权属自然村（组）所有，自然村作为管理主体。

（三）工程受益片区属同一行政村的几个自然村，产权属行政村，所有权、管理权和使用权属行政村，行政村为管理主体。

（四）工程受益区跨行政村的，产权属乡（镇），所有权、管理权和使用权属乡（镇），乡（镇）为管理主体。

第二十七条 集中式供水工程要实行供水成本、运行管理成本核算，并合理收取水费。各供水工程的成本应在部门的指导下，由工程所在地基层党政组织或用水户协会民主核定。成本水价的核定应在立项建设前按设计初步核定，工程建成投产一年内最终核定。

供水工程的水价要在建设投产之后的五年内逐步达到成本价，五年后要达到10%的微利。五年内达到成本水价实行分步到位：第一年水费收入至少应满足管理人员的工资、管理费用和维修费用开支，同时不得低于成本水价的20%；第二年水费标准要达到成本价的40%；第三、四年水费标准要分别达到成本价的60%、80%；第五年水费达到成本价。

第二十八条 水费的管理和使用。所收取的水费要严格按国家有关财务制度和民主自治的管理制度管理使用，做到规范管理，透明公开，帐务单独设立，专户存储。

水费收缴和保管、使用要有规范的财务手续，资金的使用要有严格的审批手续。水费收入的节余要进行积累、滚动发展，用于其他工程的建设。

第二十九条 受益地区党委、政府要对本办法规定的供水工程管理主体的管理行为进行监督，尤其是供水服务质量、水费收缴、使用等行为。对有异议的，党委和政府可向上一级行政主管部门提出处理意见和建议。情节严重的应依照相关法律、法规规定进行严肃处理。

第三十条 缴费义务。使用供水工程供应的水，应当按照相关规定向供水单位缴纳水费，用水群众应自觉履行上缴水费的义务。

管理主体为便于收缴水费，必要时可出台相关的配套办法和措施。

第三十一条 受益地区党委、政府要广泛宣传，教育、督促受益地区群众爱护和配合管理供水工程。对破坏供水工程的，由公安机关予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 管理主体的权利。管理主体除向受益农户收取水费，对供水工程进行管护外，还有权对农户的供水设施进行巡视检查。对不服从管理、破坏供水设施、不按规定上缴水费等行为，依照相关规定进行处理。

第三十三条 管理主体的义务。做好供水服务，保证优质供水和管理好工程。无特殊情况不正常供水的，应赔偿不能正常供水给农户造成的损失。因特殊情况需要停止供水的，应报经相关部门批准后，向用水户提前通知停水原因及停水时间。

第三十四条 各县（市）区可参照本办法制定具体的管理办法。

第三十五条 本办法由曲靖市人民政府负责解释。

第三十六条 本办法自2008年3月29日起施行。