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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 23:00:11  浏览:8728   来源:法律资料网
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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析

吴宇


一、计价方式的种类:

按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定,现行计价方式可以有如下四种:
1、按套内建筑面积计算:
即:套内建筑面积=
套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积;
2、按套(单元)计算:
即:等于是买卖双方的协商价,与面积无直接关系;
3、按建筑面积计算:
即:建筑面积=
套内建筑面积+公共分摊建筑面积。
4、其它:
除以上三种方式外,买卖双方另外之约定。

二、几种计价(量)方式的区别及特点:

1、按建筑面积买房存在的问题
按过去的相关规定,商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”,即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本,其中规定了商品房销售三种计价方式,一是建筑面积,二是套内建筑面积,三是套。纵观上海楼市,从上海房地产市场起步到今天,除极个别的开发商曾过推出“按套内建筑面积卖房”外,绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。
据了解,过去在上海楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型:其一,实测面积和预售面积不符;其二,公摊面积不明确,不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题,不难得出,两者的症结都是面积计算标准不透明引起的,而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变,房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加,第一,不是自己户内的;第二,往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交;第三,有公摊就意味着有些配套设施是业主的了,而一个小区里一定还有些公建是开发商的,那么,哪些是业主的?哪些属于开发商的?因公摊不明,这些问题无法界定,纠纷也因此产生。
  事实上,有关管理部门也已注意到这个问题,市国土资源管理局就曾下文,对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定,如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此,公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”:一方面,计算太复杂,非专业人士算不出来;另一方面,入住后,可能一部分购房人觉得需要重新测量,而一部分业主认为没有问题,不予配合,公摊面积就没法核实。
  2、按套或套内建筑面积买房的好处
  根据相关的规定,套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来,按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”,对买房人而言,最大的好处是便于计算,面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看,大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。
  但采访中,不少业内人士和买房人认为,相对于按建筑面积买房,从现阶段看,按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。
  其一,按套销售并没有解决面积数量,只能适用于现房别墅。
  其二,套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题,买房人知情权仍然可能落空。
  其三,现行的很多规定不配套:如产权证还是按照建筑面积来制作,物业管理和供暖费仍按建筑面积收取,这样,就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说,某个购房人买了120平方米,但是做产权证时,房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积,产权证上写的是160平方米,买房人能接受吗?
  其四,容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心,上海目前仍是以期房销售为主,按套或按套内建筑面积卖房,会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

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温州市人民政府办公室关于印发温州市区社会保障风险专项资金管理办法的通知

浙江省温州市人民政府办公室


温州市人民政府办公室关于印发温州市区社会保障风险专项资金管理办法的通知

温政办〔2009〕115号


各县(市、区)人民政府,市政府直属各单位:

  《温州市区社会保障风险专项资金管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  二○○九年七月二十九日

温州市区社会保障风险专项资金管理办法

  第一条 为了全面落实省委、省政府提出的建立“广覆盖、保基本、分层次、可持续”大社保体系的要求,进一步提高市区社会保障基金抗风险能力,规范社会保障风险专项资金的筹集、使用和管理,根据《社会保险基金财务制度》(财社字〔1999〕60号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于温州市区(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、温州经济技术开发区)社会保障风险专项资金(以下简称社保风险专项资金)的筹集、使用和管理。

  第三条 社保风险专项资金来源包括:

  (一)市财政每年预算安排补充的社保风险资金;

  (二)市本级土地出让金划入的社保风险资金;

  (三)原社保后备基金划转为社保风险资金;

  (四)社保风险资金利息收入;

  (五)其他收入。

  第四条 社保风险专项资金用于弥补下列社保基金和社会保障事业支出不足:

  (一)企业职工基本养老保险基金;

  (二)机关事业单位养老保险基金;

  (三)被征地农民基本生活保障基金;

  (四)城镇老年居民养老保险基金;

  (五)城镇职工基本医疗保险基金;

  (六)城镇居民医疗保险基金;

  (七)未成年人医疗保险基金;

  (八)农民工医疗保险基金;

  (九)企业职工门诊医疗保险基金;

  (十)医疗保险救助基金;

  (十一)企业离休人员医疗保险基金;

  (十二)二等乙级以上伤残军人医疗保险基金;

  (十三)工伤保险基金;

  (十四)建筑施工企业农民工参加工伤保险基金;

  (十五)生育保险基金;

  (十六)失业保险基金;

  (十七)社保保障事业支出;

  (十八)其他社会保障基(资)金。

  第五条 劳动保障部门应当在每年12月,根据本年度预算执行情况和下年度收支预算安排,编制下年度社保风险专项资金预算草案,经财政部门审核,报市政府批准后执行。

  劳动保障部门应当严格按照经批准的社保风险专项资金预算执行。预算确需调整的,劳动保障部门应当编制预算调整方案,经财政部门审核,报市政府批准后执行。

  第六条 劳动保障部门根据市政府批准的年度社保风险专项资金支出预算安排,按照财政部门统一印制的《用款申请书》,注明社保风险专项资金支出具体项目,加盖本单位用款专用章,报送财政部门。

  财政部门在15日内对《用款申请书》进行审核,审核无误后将社保风险专项资金从财政专户划入社保经办机构基金支出户。

  第七条 社保风险专项资金实行收支两条线和财政专户管理,专项管理、专款专用,任何单位和个人不得挪用、截留。

  社保风险专项资金的银行存款利息全部计入社保风险专项资金。社保风险专项资金的银行存款利率按不低于国家规定的城乡居民银行存款同期利率执行。

  财政部门凭银行出具的社保风险专项资金收支原始凭证记账;财政用于社保风险专项资金的补助,由国库直接划入社保风险专项资金财政专户,财政部门凭国库出具的拨款单记账。有关劳动保障部门的社保风险专项资金会计账务处理,由财政部门提供相关凭证,交劳动保障部门记备用账。

  第八条 每年1月,劳动保障部门根据财政部门规定的要求编制上年度社保风险专项资金财务报告。财务报告必须做到数据真实、计算准确、手续完整、报送及时。

  第九条 劳动保障部门对社保风险专项资金的使用、管理进行监督管理,发现问题应及时纠正,并负责编制社保风险专项资金预决算草案。

  财政部门对社保风险专项资金的收支和管理实施监督,负责社保风险专项资金收支预算、决算草案审核,定期或不定期地对社保风险专项资金支出、结余情况进行监督检查。

  审计、监察部门应当加强对社保风险专项资金管理和使用情况的审计、监督。

  第十条 违反本办法规定,有下列行为之一的,依法予以查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)挪用、截留社保风险专项资金;

  (二)徇私舞弊、玩忽职守;

  (三)其他违法行为。

  第十一条 本办法自2009年4月1日起施行。



图书质量保障体系

新闻出版署


图书质量保障体系
新闻出版署


第一章 总 则
第一条 依据国务院颁布的《出版管理条例》,建立和实施严格、有效、可操作的图书质量保障体系,是实现图书出版从扩大规模数量为主向提高质量效益为主的转变,提高图书出版整体水平,繁荣社会主义出版事业的重要措施。
第二条 建立和实施图书质量保障体系的指导思想:以马克思列宁主义、毛泽东思想和邓小平建设有中国特色社会主义理论为指导,坚持党的基本路线和基本方针,以建立适应社会主义市场经济体制,符合社会主义精神文明建设要求,体现出版工作自身规律的出版体制为目的,坚持为
人民服务、为社会主义服务的方向,坚持百花齐放、百家争鸣的方针,坚持精神文明重在建设,繁荣出版重在质量的思想,把能否提高图书质量当作衡量出版工作是否健康发展、检验出版改革成功与否的重要标志。提高认识,强化管理,使出版事业朝着健康、有序、优质、高效的方向发展

第三条 实施图书质量保障体系的基本原则:图书质量保障体系是一项系统工程,要有严密的组织,需要各出版社、出版社的主管部门、各级出版行政部门以及社会各界的共同参与,形成网络;要有科学、严格、有效的机制,根据图书生产、销售和管理的规律,分部门、分阶段、分层
次组织实施,分清任务,明确责任,提高管理和运行水平;要有称职的队伍,各单位要制定计划,对各级、各类的出版从业人员,特别是从事编辑工作和出版行政管理工作人员,进行考核和培训,提高思想、政策、职业道德、专业技术水平。
第四条 加强图书出版法制建设。加强图书出版的法制建设,是图书质量保障体系正常、有效实施的根本保证。国务院颁布的《出版管理条例》是出版行业的重要法规,也是图书质量保障体系依法实施的保证。各级出版行政部门要依据《出版管理条例》,做到依法管理,对违反《出版
管理条例》和《图书质量保障体系》的行为,要依据相应的法规和规定,坚决予以查处,以维护社会主义出版法规和规定的权威性和严肃性。各省、自治区、直辖市新闻出版局、出版社主管部门和出版社在认真执行《出版管理条例》和《图书质量保障体系》的同时,还可根据这些法规和规
定,制定本地区、本部门和出版社内部的管理规定、制度,提高图书出版管理水平。

第二章 编辑出版责任机制第一节 前期保障机制
第五条 坚持按专业分工出书制度。按专业分工出书对于发挥出版社的专业人才、资源优势和特点,为本行业、本部门、本地区服务,提高图书质量,形成出版特色,具有重要作用。各出版社必须严格按照新闻出版署核定的出书范围和有关规定执行。
第六条 加强选题策划工作。
(一)图书质量的提高,首先取决于选题的优化,优化的第一步要搞好选题的策划工作。
(二)策划是出版工作的重要环节,出版社的全体编辑人员应认真履行编辑职责,积极参与选题的策划工作。
(三)出版社编辑人员在策划选题时,要注意广泛收集、积累、研究与本社出书范围有关的信息,注意加强与有关学术、科研、教学、创作等部门和专家、学者的联系,倾听他们的意见,提高策划水平。
第七条 坚持选题论证制度。选题质量的优劣,直接影响图书质量,也影响出版社的整体出版水平。出版社要对选题进行多方面的考察,既要从微观上论证选题的可行性,又要从宏观上考虑各类选题的合理结构,为此要注意以下三点:
(一)选题论证应当坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平同志建设有中国特色社会主义理论为指导,坚持党的基本路线,贯彻“为人民服务、为社会主义服务、为全党全国工作大局服务”和“百花齐放、百家争鸣”的方针,始终以社会效益为最高准则,在此前提下,注意经济
效益,力争做到“两个效益”的最佳结合。使选题论证结果符合质量第一的原则,符合控制总量、优化结构、提高质量、增进效益的总体要求。
(二)要加强调研工作,充分运用各方面的信息资源和群体的知识资源,进行深入的调查研究,研究有关的学术、学科发展状况,了解读者的需求,掌握图书市场的供求情况,使选题的确定建立在准确、可靠、科学的基础上。
(三)坚持民主和集中相结合的论证方法。召开选题论证会议,论证时,人人平等,各抒己见,重科学分析,有理有据,力争取得一致意见。在意见不一致的情况下,由社长或总编辑决定。第二节 中期保障机制
第八条 坚持稿件三审责任制度。审稿是编辑工作的中心环节,是一种从出版专业角度,对书稿进行科学分析判断的理性活动。因此,在选题获得批准后,要做好编前准备工作,加强与作者的联系。稿件交来后,要切实做好初审、复审和终审工作,三个环节缺一不可。三审环节中,任
何两个环节的审稿工作不能同时由一人担任。在三审过程中,始终要注意政治性和政策性问题,同时切实检查稿件的科学性、艺术性和知识性问题。
(一)初审,应由具有编辑职称或具备一定条件的助理编辑人员担任(一般为责任编辑),在审读全部稿件的基础上,主要负责从专业的角度对稿件的社会价值和文化学术价值进行审查,把好政治关、知识关、文字关。要写出初审报告,并对稿件提出取舍意见和修改建议。
(二)复审,应由具有正、副编审职称的编辑室主任一级的人员担任。复审应审读全部稿件,并对稿件质量及初审报告提出复审意见,作出总的评价,并解决初审中提出的问题。
(三)终审,应由具有正、副编审职称的社长、总编辑(副社长、副总编辑)或由社长、总编辑指定的具有正、副编审职称的人员担任(非社长、总编辑终审的书稿意见,要经过社长、总编辑审核),根据初、复审意见,主要负责对稿件的内容,包括思想政治倾向、学术质量、社会效
果、是否符合党和国家的政策规定等方面做出评价。如果选题涉及国家安全、社会安定等方面内容,属于应当由主管部门转报国务院出版行政部门备案的重大选题、或初审和复审意见不一致的,终审者应通读稿件,在此基础上,对稿件能否采用作出决定。
第九条 坚持责任编辑制度。图书的责任编辑由出版社指定,一般由初审者担任。除负责初审工作外,还要负责稿件的编辑加工整理和付印样的通读工作,使稿件的内容更完善,体例更严谨,材料更准确,语言文字更通达,逻辑更严密,消除一般技术性差错,防止出现原则性错误;并
负责对编辑、设计、排版、校对、印刷等出版环节的质量进行监督。为保证图书质量,也可根据稿件情况,适当增加责任编辑人数。
第十条 坚持责任设计编辑制度和设计方案三级审核制度。图书的整体设计,包括图书外部装帧设计和内文版式设计。设计质量是图书整体质量的重要组成部分。提高图书的整体设计质量,是提高图书质量的重要方面。出版社每出一种书,都要指定一名具有相应专业职称的编辑为责任
设计编辑,主要负责提出图书的整体设计方案、具体设计或对委托他人设计的方案和设计的成品质量进行把关。图书的整体设计也要严格执行责任设计编辑、编辑室主任、社长或总编辑(副社长或副总编辑)三级审核制度。
第十一条 坚持责任校对制度和“三校一读”制度。
专业校对是出版流程中不可缺少的环节,直接影响图书的质量。出版社应配备足够的具有专业技术职称的专职校对人员,负责专业校对工作。出版社每出一种书,都要指定一名具有专业技术职称的专职校对人员为责任校对,负责校样的文字技术整理工作,监督检查各校次的质量,并负
责付印样的通读工作。一般图书的专业校对应不低于三个校次,重点图书、工具书等,应相应增加校次。终校必须由本社有中级以上专业技术职称的专职校对人员担任。聘请的社外校对人员,必须具有相应的专业技术职称和丰富的校对经验。对采用现代排版技术的图书,还要通读付印软片
或软片样。
第十二条 坚持印刷质量标准和《委托书》制度。出版社印制图书必须到有“书报刊印刷许可证”的印装厂印制。印装厂承接图书印制业务时,必须查验出版社开具的全国统一的由新闻出版署监制的《委托书》,否则,不得承印。印制时必须严格按照国家技术监督部门和出版行政部门
制定的有关书刊印刷标准和书刊印刷产品质量监督管理规定执行。
第十三条 坚持图书书名页使用标准。图书书名页是图书正文之前载有完整书名信息的书页,包括主书名页和附书名页。主书名页应载有完整的书名、著作责任说明、版权说明、图书在版编目数据、版本记录等内容;附书名页应载有多卷书、丛书、翻译书等有关书名信息。图书书名页
是图书不可缺少的部分,具有重要信息价值。出版社出版的图书必须严格按照国家的有关标准执行。
第十四条 坚持中国标准书号和图书条码使用标准。中国标准书号是目前国际通用的一种科学合理的图书编码系统。条码技术是国际上通行的一种主要的信息标识技术,图书使用条码技术,有利于图书信息在销售中的广泛、快捷地传播、使用。出版社必须严格按照国家标准和有关规定
,正确使用中国标准书号和条码技术。第三节 后期保障机制
第十五条 坚持图书成批装订前的样书检查制度。印装厂在每种书封面和内文印刷完毕、未成批装订前,必须先装订10本样书,送出版社查验。出版社负责联系印制的业务人员、责任编辑、责任校对及主管社领导,应从总体上对装订样书的质量进行审核,如发现问题,立即通知印装
厂,封存待装订的印成品并进行处理;如无问题,要正式具文通知印装厂开始装订。出版社应在接到样书后3日内通知印装厂。印装厂在未接到出版社的通知前,不得擅自将待装订的印成品装订出厂。
第十六条 坚持出书后的评审制度。出版社要成立图书质量评审委员会。评审委员会由具有高级职称的在职或离职的编辑以及社会上的专家学者组成,定期对本社新出版的图书的质量进行认真的审读、评议。出版社根据评议结果,奖优罚劣,并对质量有问题的图书,根据有关规定,进
行相应处理。
第十七条 坚持图书征订广告审核制度。出版社法人代表应对本版图书的广告质量负全部责任。出版、发行单位为推销图书印制的征订单和广告,必须事先报出版社审核,经出版社法人指定的部门负责人和责任编辑审核同意并出具书面意见后,才可印制、散发。
第十八条 坚持图书样本缴送制度。出版社每新出一种图书,应在出书后一个月内,按规定分别向新闻出版署、中宣部出版局、中国版本图书馆、北京图书馆缴送样书一册(套)备查。
第十九条 坚持图书重版前审读制度。图书重版有利于扩大图书的社会效益和经济效益,因此,更需要对图书内容质量严格把关。出版社出版的新书首次重版前,必须组织具有高级职称的编辑人员(含具有高级职称的离退休者)对图书内容和质量重新进行审读,写出书面审读意见,由
社长或总编辑核定。
第二十条 坚持稿件及图书质量资料归档制度。出版社应将稿件连同图书出版合同、稿件审读意见、稿费通知单、印刷委托书、排印单、样书等一起归档。同时,还必须把图书出版过程中每一环节的质量情况以及读者和学术界对图书质量的意见,书评和各种奖励或处罚情况,采用表格
形式记录在案并归档,便于对图书质量整体情况进行分析研究,提高图书出版质量的管理水平。
第二十一条 坚持出版社与作者和读者联系制度。出版社要保持同作者和读者长期、紧密的联系,依靠作者,并在可能的条件下为作者的创作、研究提供必要条件;同时,倾听作者和读者对图书质量的意见,及时改进工作。

第三章 出版管理宏观调控机制


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