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非上市国有企业并购第三步——对目标企业进行尽职调查/唐清林

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 04:39:29  浏览:9196   来源:法律资料网
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非上市国有企业并购第三步——对目标企业进行尽职调查

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

企业并购是一项复杂的系统工程,涉及到多方的利益,如果进行得当就能够为公司带来巨大的好处,但是并购本身也是一把锋利的双刃剑,具有极大的风险。企业并购作为当今我国经济生活中的一个引人注目的经济现象,是政府、经济界、企业界谈论的热点和焦点。这种现象的出现有其深刻的历史背景,我国经济结构调整和国有企业改革已成为推动我国经济进一步持续发展的关键,而企业并购对于我国经济结构转换和国有企业改革有着重要的促进作用。随着我国经济进一步向纵深发展,企业并购浪潮将以人们难以想象的方式改变我国产业的面貌。但是,当前我国资产重组热潮中普遍存在一个问题,即对并购风险认识不足,虽然并购失败的案例已有发生,但由于我国并购的历史尚短,大多数企业的并购还未到收获季节,因此并购风险尚未引起人们足够的重视。美国是当今世界上最庞大、最活跃的经济体,考察它的并购历史无疑将给人以深度的思考。著名学者波特对1956年至1986年美国企业成长失败率进行了调查,结果表明:新建企业的失败率为44%,合资企业的失败率为50、3%,并购企业的失败率最高,达53.4%至74%;而且在并购中,不同的方式其风险也不一样,相同领域不同行业的并购失败率为53.4%,相关领域不同行业的并购失败率为61.2%,非相关领域的并购失败率则高达为74%。由此可见,并购在企业成长中隐藏着巨大的风险。我国目前并购活动中的风险主要有体制风险、营运风险、财务风险、信息风险、反收购风险及法律风险。
1.体制风险
体制风险就是由于体制的不确定对并购造成的不利影响。我国正处于经济体制转轨时期,这一风险在我国目前表现得较为明显。如我国相当一部分企业的并购行为是出于政府部门的意愿,并购双方企业常常缺乏并购动机,因而缺乏对并购完成后企业的经营管理和发展战略,这就使得并购一开始就潜伏着体制风险。具体表现在以下几个方面:
(1)一些地方政府不按市场经济原则办事,依靠行政手段对企业并购采取大包大揽方式,比如,以非经济目标代替经济目标,过分强调“帮困扶贫”,偏离了资产优化组合的目标,给企业的长远发展埋下了隐患。
(2)作为我国特色,企业并购中被并购一方人员的安置问题是企业并购的一项重要的附加条件,有时甚至是先决条件。目前通行的做法是由买方企业负责解决卖方企业的全部人员,包括离退休人员的就业、福利、社会保障等问题,这种方式可在一定时期内避免产生一些社会问题,但从长期来看,必将影响企业的持续发展的能力。
(3)企业并购需要大量的专业人员,并购中专业服务水平的高低直接影响并购的质量。由于我国投资银行的经营运作起步较晚,尚未形成具备西方投资银行家素质的高级人员。在并购质量不能保证的情况下,并购行为必然存在诸多隐患。
2.营运风险
营运风险是指由于营运方面的问题对并购造成的不利影响。具体地说就是指并购完成后,并购者无法使整个企业产生经营、财务、市场份额等协同效应,从而无法实现并购的预期效果,有时好企业受到较差企业的拖累。营运风险的表现大致有两种:一是并购行为产生的结果与初衷相违;二是并购后的新公司因规模过大而产生规模不经济的问题。这种效率与规模成反比的现象值得我国组建大型企业集团时考虑。
3.财务风险
财务风险是指在一定时期内,因并购融资而背负债务,使企业发生财务危机的可能性。企业并购往往需要大量资金支持,并购者有时用本公司的现金或股票去并购,有时则利用卖方融资杠杆并购等债务支付工具,通过向外举债来完成并购。无论利用何种融资途径,均存在一定的财务风险。
(1)现金支付因自身的缺点而带来风险。首先,现金支付需要一笔巨额的现金,这对一个正常经营的企业来说往往比较困难;其次,使用现金支付方式,交易规模常会受到获现能力的限制;最后,被并购者因不能拥有新公司的股东权益而不欢迎现金方式,这会降低并购成功的机会。
(2)债务风险也威胁着并购的成功。这是因为,如果收购方在收购中所付代价过高,举债过重,那么收购成功后可能因付不出本息而破产倒闭,这在西方国家企业并购中是常见的。此外并购中的财务风险还指并购方背负巨大的债务而导致的风险。
4.信息风险
在并购活动中,信息是非常重要的,就像打仗一样,只有知彼知己才能取得并购的成功,但要获得完全的信息是很困难的。在掌握信息方面,被并购方通常处于有利地位。因为被并购方对被并购的资产了解得最清楚,并购方则知之甚少;双方信息的不对称必然给并购带来风险。被并购方会利用自身的所处的有利地位损害并够方利益以获取不正当的收益。在实际并购中因不了解被并购企业的底细,而使并购企业蒙受损失的例子比比皆是。
5.反收购风险
在企业并购活动中,当企业对目标公司的股权进行收购时,目标公司并不甘心于束手就擒,通常会采取措施进行反收购,尤其是在面临敌意收购时,目标公司可能会不惜一切代价,在投资银行的协助下,采用各种反并购措施,西方称为驱鲨剂,其中各种具体的技术手段也被赋予五花八门的头衔,如毒丸、金降落伞、翘翘板、反绿色邮件等。反收购的行动会增加并购工作的难度和风险,从而给并购工作带来种种不利后果:其一,打乱并购公司的工作计划,使并购工作停顿乃至夭折;其二,目标公司反收购行为抬高目标公司股票价格提高收购方的收购成本;其三,收购方被目标公司控告到法院或证券管理部门,延误收购时间、降低收购方的声誉。
由于企业在并购活动的整个过程中将会面临众多的风险,而这些风险又直接威胁着企业并购的成败,因此无论作为并购活动中的中介机构,还是作为企业本身,都应谨慎对待各个环节中的风险,并主动采取防范措施,以确保并购的成功。因此,为了尽可能的降低并购的风险,提高并购的效率,在并购之前要做大量的准备工作,主要包括以下步骤:组建并购班子、明确并购目的、寻找并购目标、进行尽职调查、制定并购方案等。
对目标企业进行尽职调查
如前所述,企业并购是一项复杂的系统工程,涉及到多方的利益,如果进行得当就能够为公司带来大的好处,但是并购本身也是一把锋利的双刃剑,具有极大的风险。所以,在作出最终决定之前,收购方要在投资银行、律师事务所、注册会计师事务所等中介机构的协助下对目标公司进行尽职调查,以确定目标公司现存和潜在的各种风险,提高并购的成功率。在这一步骤中要注意的是:其一,尽可能详尽的获取能够客观详尽的反映目标公司真实情况的信息。这就要求不能仅仅向目标公司搜集资料,因为基于自身利益的考虑,目标公司通常会提供有利于其自己的资料,而隐藏不利于其的资料。所以,而收购方应该向相关各方搜集。 其二,科学准确的判断收集到的信息。调查过程中获得的资料,粗看起来都是杂乱无章的,所以要依靠专业人士对其进行分析,透过现象看到本质,才能很好的反映出目标公司的真实情况。其三,收购方的管理层人员也要积极参与到对目标公司的调查和分析,不能完全依赖外部的顾问人员。这对于保证收购方在作出最终决策是能够获得所需要的信息,作出对收购方有利的客观判断,有着重要的意义。同时也有利于并购公司的兼并以收购完成后的整合管理工作的开展。
1.调查渠道
一个成功的调查需要有精深的专业知识和高超的调查技巧,还需要依据个案尽可能的发掘各层次的调查渠道,从而从多方面收集关于目标公司的资料。从一般的企业并购的角度出发,可以从以下调查渠道着手;
(1)目标公司
目标公司掌握着其自身的第一手资料,所以收购方应当尽可能的争取目标公司配合,以便于从目标公司中得到并购相关的资料。
1)向目标公司索要一些目标公司可以提供的文件,例如:目标公司的公司章程、招股说明书、股东名册、股东会议与董事会记录、财务报表、资产负债表、公司内部组织结构图、子公司分公司分布情况、公司的内部章程、管理层人员的福利与报酬、劳动合同、相关产权的证明文件、资产目录、重要合同、以往的诉讼记录等等。这些文件通常能够比较客观的体现目标公司的相关情况,但是还是在专业人士的协助下加以判断分析,去粗取精,去伪存真,得到关于目标公司的真实信息。
2)咨询目标公司的专业顾问。收购方在取得目标公司的同意的前提下,可以咨询目标公司的专业顾问,例如顾问律师、注册会计师、审计师以及其他具有独立性的商业顾问。基于职业操守,这些专业顾问提供关于目标公司的法律状况、财务状况等的意见,其真实性是有一定保障的,而且从专业角度出发,往往给出的意见对于收购方来说更加具有借鉴意义和价值。
3)与目标公司的管理层人员以及雇员面谈。如果并购成功的话,则很有可那目标公司的现有的管理层人员以及雇员还是留在并购后的企业中的,所以并购成功与否对于其自身来说密切相关。因此,如果把握得当,收购方也可以从目标公司的管理层人员获得关于目标公司经营状况和发展前景的宏观意见,从雇员那里则可以获得关于目标公司生产经营状况的第一手的资料。
(2)目标公司的供应商、承销商、顾客
目标公司往往有一些常年保持稳定业务往来的供应商、承销商。通过他们可以从侧面了解目标公司的经营水平、诚信情况、产品的销售情况等信息。从顾客则可以了解目标公司产品的市场口碑、售后服务水平等情况。供应商、承销商、顾客与收购方通常来说没有利害关系,所以他们提供的信息可能更加真实可信。
(3)公开出版物
基于宣传或者其他目的,目标公司通常会将自己的一些情报、资料在报纸、杂志、公共出版物、公司自制的小册子予以公开和披露。如果是上市公司的话,依据信息披露制度的要求,那么公司有重大情况的变更的话,应该在相关的媒体上对投资者公开,那么好好收集这些公开的信息并加以研究,有助于加深对目标公司的了解。
(4)登记机关
从登记机关可以了解目标公司的以下情况:从土地登记机构,可以了解有关目标公司的土地、房产的权利、物权上所设定的负担(例如,是否有抵押、质押等);从车、船登记机关可以了解目标公司的汽车、船只的购买、使用、转让等情况;从税务部门可以了解目标公司的纳税情况,是否有税务纠纷等;从公司设立的登记机关,可以了解公司的设立情况、公司性质、公司章程、公司资本与股东、公司经营报表等情况。
(5)有关政府主管部门
一起成功的企业并购除了收购目标企业符合收购方的发展战略以外,还要考虑企业发展的外部市场环境。有关企业发展的外部市场环境的信息包括:最近国家的产业政策导向,即收购方即将收购的目标企业所处或者所要进入的产业是否得到政府的支持和鼓励,这事关并购以后的企业在税务、贷款等方面能否获得优惠政策;目标公司所在地政府的市政规划,这关系到目标公司的厂房、办公场所是否会被征用、搬迁、停建、改建等等;目标公司的的环保问题,是否存在环保纠纷、环保责任。这些情况和信息可以从相关的政府主管部门加以了解,例如;税务部门、环保部门、市政规划部门等等。
(6)收购方的管理层人员以及雇员
收购方的管理层人员以及雇员在相关的业务往来或者通过私人交往,可能会对目标公司的经营状况有所了解。
总之,在尽职调查这一个步骤中,收购方应该利用一切可以利用的渠道收集目标公司的资料。不同的并购活动,有不同的调查渠道,并且每个渠道所发挥的作用是不同的。这有赖于收购方在并购实践中具体情况具体分析。
2.调查事项
调查目标公司是一次成功并购活动中的重要阶段,也是一项有步骤有系统的研究工作,收购方通过收集目标公司的资料来做出有依据的决定,以提高并购成功的可能性(不论是在签定协议中还是之后)。在进行调查之前,收购方通常应当依据并购的战略目标以及目标公司的具体情况制定出有针对性的调查计划,详细列明应当调查的事项。对于一般的企业并购来说,下列事项通常是需要进行详尽调查的。
(1)并购本身的合法性
1)拟进行的企业并购是否符合反垄断法的规定
企业并购的一个动因是追求规模经济效益,这是自由竞争的必然结果,但是如果走到极至则可能形成垄断,这又将阻碍企业之间的自由竞争。所以,为了维护市场的有效竞争、促进经济民主化、维护中小企业的利益、保护消费者的利益,各国的反垄断法均对企业并购行为进行规制。例如,美国1976年的哈特-斯各特-罗地塔法规定,进行大额交易的当事人应当向美国司法部反托拉斯部门和美国联邦贸易委员会提出报告,并在规定的时间内不得完成所报告的交易。尽管我国没有专门的反垄断法,但是有相关的规定,散见于各种不同层次、级别的法规中。如《价格法》第14条,是一个禁止卡特尔协议的规定,经营者有《价格法》第14条所列行为之一的,责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得五倍以下的罚款;没有违法所得的,予以警告,可以并处罚款;情节严重的,责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。《反不正当竞争法》第6条、第7条、第15条也是反垄断法的内容。如果企业并购违反了相关法规的规定,则可能会导致并购无效或者受到相应的处罚。所以,收购方在决定并购之前要注意调查并购行为本身的是否符合反垄断法相关法规的规定。
2)拟进行的并购是否需要政府批准或者进行并购前报告
在国外,对于金额较大的并购特别是横向并购要得到政府主管部门的批准,这主要是基于反垄断法实施的考虑。而在我国,依据1994年《股份有限公司国有股份管理暂行办法》第二十九条的规定:“……三、转让国有股权的申请报国家国有资产管理局和省级人民政府国有资产管理部门审批;向境外转让国有股权的(包括配股权转让)报国家国有资产管理局审批;国有股转让数额较大,涉及绝对控股权及相对控股权变动的,须经国家国有资产管理局会同国家体改委及有关部门审批。
(2)目标公司的基本情况
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中华人民共和国政府和白俄罗斯共和国政府科学技术合作协定

中国政府 白俄罗斯共和国政府


中华人民共和国政府和白俄罗斯共和国政府科学技术合作协定


(签订日期1992年4月24日 生效日期1992年4月24日)
  中华人民共和国政府和白俄罗斯共和国政府(以下简称“缔约双方”)根据两国科学技术发展的需要,本着平等互利的原则,注意到科学技术合作将促进中华人民共和国和白俄罗斯共和国社会和经济的发展,认为有必要为发展这种合作奠定长期基础,达成协议如下:

  第一条 缔约双方将促进双方科学技术合作的发展,并共同确定这种合作的方向和领域。

  第二条 中华人民共和国和白俄罗斯共和国之间的科学技术合作可包括:
  一、交换科学技术团组以及交换学者和专家,包括学者和专家的进修;
  二、互利地交换科学技术情报和资料、产品和材料的样品,专有技术和许可证;
  三、组织科学技术研讨会、讨论会和其他各种学术会议;
  四、进行共同研究和研制;
  五、双方商定的其他科学技术合作方式。

  第三条 缔约双方将根据在本协定范围内签订的协议或合同促进两国有关部门和企事业单位之间的科学技术合作。

  第四条 中华人民共和国政府指定中华人民共和国国家科学技术委员会,白俄罗斯共和国政府指定白俄罗斯共和国部长会议办公厅科学和新技术局为执行本协定的协调机构。

  第五条 缔约双方同意,在合作过程中产生的商务、财务和法律问题应根据两国现行法律签订单独的协议和合同予以解决。

  第六条 缔约双方保证,在本协定范围内双方和双方代表获得的科学技术活动的成果,未经双方正式同意,不得转让给任何第三方。

  第七条 对本协定所作的修改和补充需经缔约双方同意。

  第八条 本协定自签字之日起生效,有效期为五年。本协定有效期满前六个月,如缔约任何一方未书面通知缔约另一方愿终止本协定,则本协定有效期将自动延长五年,并以此法顺延。
  本协定于一九九二年四月二十四日在明斯克签订,正本共两份,每份都用中文、白俄罗斯文和俄文写成,各种文本均具有同等效力。

  中华人民共和国政府         白俄罗斯共和国政府
    全权代表               全权代表
    惠永正            弗·费·孔德拉坚科
    (签字)               (签字)

宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知

江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知

宿政发〔2004〕62号


各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

《宿迁市物业管理实施细则(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二OO四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则(试 行)



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的,要在当地人民政府组织下,有计划地进行综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。

第六条 零星分散物业(含不达规模的物业,原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼,居民自建房屋等)由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理,也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县(区)房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位,应当在各自职责范围内,共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的,可推选业主代表,组成业主代表大会(以下称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1―6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人,经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表,业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票,其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算,建筑面积100平方米以下房屋为1票,100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%,不足50%,但使用已超过1年的,应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会,选举产生临时业主委会,临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时,应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会(含首次临时业主大会,下同)应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备委员会,负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作:

(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;

(二)确定召开业主代表大会的,协商确定业主代表人数,组织推荐业主代表候选人,审查业主代表候选人资格,组织民主选举业主代表,产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;

(三)协商业主委员会组成人数,并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人,候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案,并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;

(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;

(六)主持召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外,还应审议通过以下事项:

(一)业主大会和业主委员会议事规则;

(二)业主委员会日常工作权限;

(三)业主委员会选举办法;

(四)物业管理企业的选聘办法;

(五)物业的有关公共管理规定;

(六)选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,经物业所在地街道办事处初审同意后,自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:

(一) 业主委员会登记确认表;

(二) 业主代表、业主委员会选举办法及选票;

(三) 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名,业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责,督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理,配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督,积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利:

(一)负责召开主业委员会会议;

(二)经业主委员会授权,核签物业维修等项目的费用,代表业主委员会对外签约或签署文件;

(三)业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务:

(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程,办事公正、负责;

(二)完成业主委员会交办的工作;

(三)代表业主委员会处理事务;

(四) 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定,可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前,物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作,参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查,并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后,方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训,提高从业人员整体素质,实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入,与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议,承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预(销)售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时,物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

(二)共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

(三)日常环境卫生管理服务,包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;

(四)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任;

(五)物业装饰装修的管理服务;

(六)管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料;

(七)组织开展社区文化娱乐活动;

(八)根据业主和物业使用人要求,提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

(一)按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

(二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;

(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;

(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目,接受审核;

(八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

(九)发现违反条例、本细则或业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告;

(十)按照物业服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;

(十一)物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准,积极开展物业管理达标创优活动,提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度,鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准,提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定,并由物业管理企业按照约定向业主收取;共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类,按照分类项目制定等级服务质量标准,按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力,自主选择服务项目、服务等级,自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时,应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后,建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收,未经验收不得交付使用;验收不合格的,应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的3‰―4‰无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有,由托管的物业管理企业使用;同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用,不得改变用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时,业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划和房屋安全的要求,应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后,报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业,应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,应当事先告知物业管理企业,并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意,与物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管,所代管的维修基金,应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行,专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前,足额交纳代收的维修基金;在办理商品房所有权初始登记时,应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分的维修、更新费用,由业主自行承担;

(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支,按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为,经教育不改的,社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主,不得当选为业主代表和业主委员会委员,其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作,必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的,可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业,物业管理行政管理部门应责令其限期整改;整改仍不到位的,由物业管理行政主管部门降低其资质等级,直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为,业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止,制止无效时,应当向城市管理行政执法部门报告,由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施,由城市规划管理部门依法处理,有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。




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